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谨防企业自持商品住房“小产权化”

去年,北京市提出了“企业自持商品住房”的政策,鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。目前,北京市已经有至少八个地块将在未来提供自持商品住房的租赁服务。不过,记者在调查中却发现,这些将在未来用于租赁的住宅,或许并没有我们想象的那么便宜。

“企业自持商品住房”,作为楼市“租售并举”的重要支撑,被公众寄予了很多期待。企业自持住房,主要有两种,一是鼓励国企拿出自有用地建设保障房,因为在形式上很像倒退回了“福利分房”时代,员工和企业的关系被绑得更紧,因此颇有争议;另一种则是普通的开发商拿地,建起来的房子只用于租赁,有商业银行还配套推出了住房租赁贷款。

但从实际落实情况看,首付就要交十年的租金,然后再交二十年的押金,这和买房其实已经差不了多少。新闻中的“中国铁建理想家”楼盘,周边100平米的两居室租金每月5000元。以此计算,一年的租金6万,十年租金60万。也就是说,想要在这里租住10年,至少需要一次性交180万元。如果租金高于周边租赁均价,还不止这个数。而周边50平米的二手房价格也不过240万。

租十年的房竟然需要一次性付款近200万,企业自持商品住房这样出租是否合理?在租客看来,肯定不合理,因为价格实在太高,外面租房子都是押一付一,没有这种押二十年付十年的租金收法。但在开发商看来,似乎很合理,因为“如果在外面租房子,租几十年这房子也是房东的,不是你的,但是你这个交了租金,这房子就是你的了。”

换句话说,开发商其实还是在卖房子,只不过是以租金的形式。但这样买房肯定隐患很大,因为办不到房产证。这样的企业自持商品住房,其实已经小产权房化。过去,开发商为规避限购政策,采取“以租代售”方式,与购房人签署所谓“租房协议”,收取的“租金”实际就是购房款;现在,为了满足企业自持商品住房要求,开发商玩的还是一模一样的花招。

发展企业自持商品住房,为什么开发商并不乐意,反而要想出种种办法规避呢?一个重要原因是,开发商都希望能尽快回收资金,这样才能维持运转,才能接着拿地盖房子;另一个重要原因是,租金跟随市场变化每年都在变,不一次多收点,后面市场租金上涨,对开发商显然不利。租客去市场上租房子,想一次签个十年租约,是很难签得到的,一般最多签一年,后面可以续签,但租金得按市场价浮动。

开发商将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,北京的处罚十分严厉,会被纳入“黑名单”,取消相关企业后续参与北京土地招拍挂资格,甚至对其开发资质予以降级或者注销。严厉的处罚有助于遏制企业自持商品住房变相销售,但对于提高企业自持商品住房的市场效果恐怕作用有限。强扭的瓜很难甜,反而会使企业自持商品住房鸡肋化,不仅开发商心不甘情不愿,租客也会避而远之。

市场化的租售比摆在那里,单靠租金很难挣到钱,开发商的现金流一般又很紧张,必须尽快回笼资金,这些都是客观现实。社会上的私人房东之所以愿意掏钱买房子,然后出租给别人,看重的是房价涨幅,而非租金本身。要发展租赁市场,与其搞企业自持商品住房,或许还不如有限定条件地适度放开限购,比如规定所购房源必须在统一平台上对外出租且不得低于多少年限等等。

齐鲁晚报□舒圣祥

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责任编辑:杜光鹏
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